Todos los inmuebles españoles pueden estar inscritos en dos registros inmobiliarios, donde se acreditan todas las características propias de los mismos. Por un lado, el Catastro y, por otro, el Registro de la Propiedad.

La existencia de estos dos registros diferentes ha provocado que en más de una ocasión haya discrepancias entre los datos anotados en uno y en otro. Este tipo de discrepancias es más común en los edificios más antiguos, pues los datos se inscriben según lo manifestado por los interesados, sin hacer comprobaciones. Las reclamaciones al Catastro son una de las qu más se producen en quejas a las instituciones.

Por lo general, este tipo de errores se dan sobre la superficie del inmueble, sobre su volumen, las lindes, aunque tampoco es raro observar inexactitudes en la dirección o datos de la ubicación. En cualquier caso, las discrepancias de datos entre Registro y Catastro dañan un derecho básico: la seguridad jurídica. Pero por suerte, estos problemas se pueden solucionar.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El primero de los registros públicos donde debe inscribirse un inmueble es el Registro de la Propiedad. Su función es tener anotados todos los actos que versen o afecten a la propiedad u otros derechos de la finca o edificio. Estos actos pueden ser contratos, resoluciones de la Administración o resoluciones judiciales, pero también ciertas resoluciones judiciales que interfieren en la capacidad de los individuos.

La anotación de un inmueble en este registro sirve para que el mercado inmobiliario sea más seguro, pues solo será necesario acudir a su asiento para comprobar quién es el titular, cuáles son sus características o si tiene algún tipo de carga. En consecuencia, aunque la inscripción no es obligatoria, se aconseja siempre.

¿Qué es el Catastro?

Se conoce como Catastro Inmobiliario al registro administrativo que el Ministerio de Hacienda lleva de los inmuebles urbanos, rústicos y de los que tienen características especiales. El Catastro está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y la inscripción de las fincas y edificios en él es obligatoria, aunque también es gratuita.

El objetivo principal de este registro es proporcionar la base para calcular los distintos impuestos sobre propiedades como son el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el de Transmisiones Patrimoniales. Por ello, deben inscribirse las características físicas, jurídicas y económicas del inmueble.

¿Por qué es importante que coincidan los datos entre registro y catastro?

Como hemos explicado, la existencia de dos registros, aunque uno sea obligatorio y el otro no, hace que de vez en cuando se produzcan discrepancias entre los datos de cada uno. Aunque en principio pueda parecer que este tipo de desacuerdos no plantean demasiados problemas, cuando se trata de la cuantía de los impuestos a pagar o se quiere vender el inmueble, comienzan los problemas.

Por ello, además de para lograr una mejor identificación de las propiedades, es indispensable corregir los datos de los registros para que no solo sean iguales en ambos, sino para que se correspondan con los reales del edificio. Esta es la única manera de aportar seguridad jurídica a la información de las propiedades que los propietarios necesitarán para el pago de impuestos y para calcular el valor real del inmueble.

Problemas con datos incorrectos en Catastro

Los problemas más habituales que surgen en el Catastro es que el propietario no aparezca como titular catastral en la anotación de una parcela que sea suya, o en el caso contrario, aparecer como titular catastral de una parcela que no lo sea. También puede suceder que solo estén anotados unos pocos titulares y falte alguno. Pero no son los únicos.

También son muy comunes las discrepancias entre las medidas de la superficie, lo que puede alterar el importe de los tributos a pagar, así como quién tiene que hacerlo. Además, si tiene más o menos metros cuadrados registrados, también influye a la hora de calcular el precio de venta del inmueble.

Ante este tipo de posibles conflictos entre los datos registrados en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, por lo general prevalecen los que se encuentren anotados en este último.

¿Cómo reclamar un error en los datos de Catastro?

Cómo hemos visto, aunque no es extraño que los datos recogidos en el Catastro difieran de los que se han anotado en el Registro de la Propiedad, lo mejor para evitar cualquier tipo de problema es subsanarlos. Para ello, lo primero que debe hacerse es comprobar dónde está el error, y luego, utilizar uno de los mecanismos planteados por la Ley Hipotecaria para arreglar las discrepancias.

Los procedimientos por los que se pueden corregir estos errores son:

• Inscribir la representación gráfica georreferenciada de la propiedad y coordinarla con el Catastro.
• Hacer el deslinde registral de la propiedad.
• Realizar una rectificación de la descripción registrada.
• Registrar mejoras a la propiedad como plantaciones, instalaciones o edificaciones, por ejemplo.
• Inmatricular propiedades que no tengan inscripción a favor de ninguna persona.
• Operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, a consecuencia de una certificación administrativa.
• Reanudación del tracto sucesivo que ha sido interrumpido.
• Corrección de la doble o múltiple inmatriculación.
• Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes, que desaparezcan por prescripción, caducidad o no uso.

En todo caso, dada la burocracia que estos métodos conllevan, así como todo el confuso léxico específico del sector inmobiliario, es importante contar con especialistas de urbanismo y gestión de trámites ante la Administración Pública. Para la redacción de este artículo hemos consultado el sitio web https://arquitectosdegranada.com/ el cual te recomiendo visitar si quieres ampliar información antes de realizar cualquier tramite urbanístico con tu Ayuntamiento u otras entidades públicas.